Важен тип земли участка — ИЖС или СНТ. ИЖС — лучший вариант, как раз предназначенный для строительства своего дома. У людей в СНТ обычно много проблем с правлением этого СНТ, председателями, всякими поборами, регистрацией по месту жительства и прочим.

Обратите внимание, что участок ИЖС во всяких модных сейчас коттеджных посёлках — это тоже не очень хорошо. Там практикуются немалые обязательные платежи на дороги, охрану и прочее, а толку от этого мало. Дороги могут зимой чистить хуже, чем в обычных посёлках, а весь смысл в охране — только шлагбаум поднимают.

Нельзя покупать землю в категории «земли сельхозназначения» — там официально по закону строить нельзя. Должно быть написано: «земли населённых пунктов». Участок с категорией «земли населённых пунктов» может быть для ИЖС, для садоводства и огородничества и для других назначений. А вот участков с категорией «земли сельхозназначения» для индивидуального жилищного строительства нет.

В общем, самый лучший вариант: категория — «земли населённых пунктов», назначение — ИЖС.

Перед покупкой очень важно узнать, есть ли какие-то обременения на участке, они могут быть совершенно разные. Надо получить выписку из ЕГРП, где будут указаны обременения/ограничения, сейчас эту справку выдает Росреестр.

Кроме ограничений, узнанных в Росреестре, нужно узнать, не находится ли случайно участок в санитарно-защитной зоне (СЗЗ). СЗЗ может быть вокруг птицефабрики, фермы, скотомогильника и других объектов. С этим могут возникнуть проблемы! СЗЗ ограничивает строительство жилых домов на её территории. Причем земля может быть в категории ИЖС (т.е. как раз под строительство), но местная администрация может не выдавать разрешение на строительство из-за этой СЗЗ.

Строительство дома в СЗЗ — рисковое мероприятие, я читал, люди судятся за разрешение на строительство. А строиться без разрешения на строительство теперь тоже рисково, «дачная амнистия» может закончиться.

Узнать тип и категорию земельного участка можно на официальной кадастровой карте Росреестра, ссылку я дал на странице полезных ссылок.

В городской черте обычно дома стоят очень плотно, участки маленькие, места для двора практически не остаётся.
Щёлкните на фото для увеличения.

За городом или в черте

Где купить участок: в черте города или за его пределами?

Минусы строительства дома за городом.

Трудно вызвать какого-либо специалиста.
Трудно вызвать нормального врача, придется ехать в город.
Плохо ходит общественный транспорт в сравнении с городской чертой.
Ребенку трудно добираться до школы.
Чем будет заниматься ребенок после школы?
Зависимость от автомобиля. А если в семье только одна машина? А если она поломается?
Нет нормальных магазинов поблизости.
Если кто-то лежит в больнице — далеко ездить.

Плюсы строительства дома за городом.

Обычно экология лучше, чем в городе.
Участки за городом при равной цене обычно намного больше по площади.
Нет городского шума.

Если участок за городом, то большое расстояние — это значительное препятствие для поездок в «цивилизацию». 5-10 км — это нормально, 50 км — это много. Возможно, лучше остановить свой выбор на участке меньшей площадью, но зато ближе к городу.

Советы по выбору участка

Надо смотреть перепад высот, если участок на склоне, то это может создать некоторые трудности для строительства.

Приехав зимой на осмотр участка 5 соток, я увидел, что во время оттепели вся талая вода с соседних склонов стекается именно сюда.
Щёлкните на фото для увеличения.

Стоит смотреть потенциальный участок, когда на нем нет снега, чтобы точно увидеть, что он собой представляет. Но в зимнем осмотре тоже есть плюс: можно понять, чистят ли дороги в этой местности зимой и можно ли проехать туда на легковушке.

Расположенный рядом водоём на самом деле скорее минус, чем плюс. Высокий УГВ; если вода стоячая, то в тёплое время года могут быть полчища комаров.

Площадь участка очень важна. Но надо задуматься, стоит ли переплачивать за большой участок, если можно обойтись меньшей площадью. Земли много не бывает, но не всегда излишки «экономически выгодны».

Довольно часто при просмотре объявлений с участками я сталкивался с тем, что звонишь по телефону, а человек говорит, что в собственности только домик под снос, а земля не в собственности. Покупать такое — риск. Фактически в собственность переходит только дом, а «захваченный» забором земельный участок потом придётся выкупать у местной администрации города/села. И это в том случае, если администрация разрешит выкупить землю. Быстро узнать, поставлен ли участок на кадастровый учёт, можно на онлайн-карте Росреестра. Если участок там виден, то, значит, было межевание и его поставили на кадастровый учёт. Кстати, это ещё не гарантия, что земля в собственности, потому что возможна ситуация, что участок уже стоит на кадастровом учёте, но не выкуплен владельцем дома. Поэтому у участка должна стоять пометка на карте «Форма собственности: частная».

Карта Росреестра помогает при выборе участка

Пример участка на карте Росреестра. Участок поставлен на учет, у него статус земли для ИЖС. Нужно лишь убедиться, что участок в собственности продавца: он должен показать свидетельство о собственности на своё имя.

Разумеется должны быть все коммуникации. Вода из скважины, септики — это хорошо, но трудоёмко и создаёт много сложностей. А без газа отопление дома будет стоить очень дорого. Газовая труба должна быть рядом и в собственности поставщика газа, а не какого-либо частного лица. Тянуть газовые трубы издалека — очень дорого. Некоторые владельцы участков при продаже в объявлениях обманывают, когда пишут, что коммуникации рядом, а на самом деле до них еще метров 50, или даже 100.

Кроме проблем с газом, могут быть проблемы с электричеством. Энергоснабжающая организация может выделить на дом недостаточно мощности. Из-за этого, возможно, придётся тратиться на покупку оборудования для сети за свой счёт. А это дорого.

Идущая по фасадной стороне участка газовая труба — это, во-первых, уродливая конструкция, и, во-вторых, будущая проблема для строительства, т.к. сложная техника не сможет въехать на участок. Особенно плохо это, если дом будет в глубине участка. Тогда придётся делать много дополнительной работы: например, для приёмки покупного бетона нужно будет построить чашу из досок, сначала сливать в неё бетон и уже потом оттуда таскать бетон к опалубке. Или оплачивать бетононасос. Поэтому хорошо, если с какой-то стороны участка есть свободный въезд для тяжёлой техники.

Несколько затратным является снос старого дома. На участке могут быть также другие небольшие постройки, которые тоже придётся сносить, а это тоже дополнительные затраты, найм рабочих, экскаватора и грузовиков. Старый дряхлый дом на участке — это минус, а не плюс. Конечно, его можно использовать как бытовку, как хранилище стройматериалов. Но не надо пытаться «реанимировать» старый дом, надо строить новый.

Многие продавцы участков в плюсы своего участка зачем-то записывают наличие построенного фундамента. Мягко говоря, это очень спорное достоинство. Чужой фундамент — это высокая вероятность наличия ошибок в армировании, бетонировании, устройстве подушки и т.д. К тому же, чужой фундамент не будет совпадать с моими желаниями по расположению дома на участке, по размеру и форме дома.

По возможности, если средства позволяют, до покупки участка лучше бы сразу вызвать геологов и проверить реальный уровень грунтовых вод. Также можно узнать точный тип грунта, чтобы определить несущую способность грунта, отталкиваясь от которой в свою очередь определяют тип и размер фундамента дома.

Независимо от расположения участка — в черте города или нет — нужно узнать, если ли рядом какие-то объекты, которые могут периодически издавать вонь. Я знаю районы, где люди из года в год мучаются летом от вони плохо работающих очистных сооружений, находящиеся от них в 3-5 километрах. Также могут сильно вонять находящиеся в 5-10 километрах птицефермы или свинарники, и это не считая ограничения, связанного с СЗЗ.

Выбирая участок, выбираешь и соседей. Ужасно, если соседями окажутся какие-нибудь маргиналы, представляющими опасность для детей и имущества. Не лучшие соседи любители выпить, покричать и включить громко музыку на весь двор. В этом плане как раз хорошо подходят разнообразные коттеджные поселки, в которых соседи скорее всего будут благополучными людьми.

Надо обратить внимание на расположение участка относительно дороги и других участков. В угловом участке меньше соседей, можно сделать два въезда с разных сторон либо с одной стороны въезд во двор, а с другой стороны въезд в гараж. Если участок находится в конце тупиковой улицы, то никто не будет ездить мимо дома, однако есть некоторая вероятность быть заблокированным, если, например, перекопают дорогу.

Чаще всего в частном секторе дороги грунтовые, поэтому надо смотреть, как далеко до ближайшей асфальтовой дороги. А как будут выглядеть дороги в межсезонье?

Форма участка тоже очень важна. Слишком вытянутый участок годится для грядок, но не всем это нравится ими заниматься. Узкий длинный участок может ограничивать форму и размеры дома.

Желательно, конечно, приобрести участок с уже высокими деревьями, иначе придётся очень долго ждать, пока вырастут саженцы. Затратная альтернатива — потратиться на крупномеры (деревья-саженцы высотой 2-4 метра).

Надо узнать, как можно будет добираться дома без личного автомобиля, есть ли какой-то общественный транспорт. Плохо, когда постоянно зависишь от своего автомобиля.

У продавца надо обязательно спросить, готовы ли все документы для продажи. Процесс оформления некоторых документов может сильно затянуться.

Если вариантов покупки несколько, то можно составить табличку, в которую надо записать все достоинства и недостатки подходящих для покупки участков и тщательно их сравнить.

Основная статья: участок.

Буду рад вашим комментариям по теме статьи, каким-то дополнениям.
Помните, автор — обычный человек, у меня не всегда есть время ответить, если задаёте вопрос по своей стройке.

Серега (30.12.2014 20:46)
вызывать геологию до покупки участка это не реально это могут себе позволить только очень обеспеченные люди

Дмитрий (31.12.2014 13:14)
Сергей, вы правы! Я ж и написал, что "по возможности". Допишу "если средства позволяют".

Игорь (24.04.2015 23:08)
ВЫ не написали про ДНП
i.ugarov@yandex.ru

Фил (18.05.2015 20:50)
Вкладывая немалые деньги на строительство дома не экономьте
на земле-иначе потеряете в ликвидности и ваши вложенные 5млн легко превратятся в 3 млн. Лучше наоборот-из 3 сделать 5, даже если вы не собираетесь продавать дом .Жизнь часто преподносит крутые повороты...

Алексей (11.09.2015 06:21)
А про заборы!? Ведь наверное где то в природе существуют дома без заборов. Просто дома на поляне

Владимир (04.10.2015 16:15)
Довольно спорное утверждение про водоемы. Очень удобно, когда рядом есть река, озеро. Летом это купание в воде, рыбалка, поездки на водных мотоциклах.

Инна (05.12.2016 18:39)
Люди, заканчивайте путать - СНТ. СНП, ДНП - это не назначение и не категория земли, а юридическая форма объединения жителей одного поселка. Она может быть на землях любого назначения, размежеванных под строительство. Далее: есть категория земли "населенных пунктов" с видом разрешенного использования "ижс" или "лпх". а вот вид разрешенного строительства "под дачное стр-во" или "садоводство" относится к категории "земли сельхозназначения" - и там также разрешено строительство домов круглогодичного использования

Дмитрий (24.03.2017 08:41)
Есть альтернативные способы получение и тепла, и электричества
Это надо учитывать и делать. Отвяжемся от газа и скоро перейдём на холодный ток из эфира или Земли.

Homeideal.ru — идеальный дом. 2010-2020. Автор — Дмитрий Журавлев.
Запрещается полное копирование текстов, частичное только со ссылкой на этот сайт.